Коммерческая недвижимость

Purchase

Иностранцы имеют права приобретать любую недвижимость в США – как коммерческую так и жилую.  Выбор жилой недвижимости – это чаще всего эмоциональное решение – по ощущениям и вкусу.  При покупке коммерческой недвижимости все же главную роль играют цифры.

Коммерческая недвижимость США делится на  4 вида:

  1. OFFICE офисные здания
  2. INDUSTRIAL индустриальные объекты ( заводы, склады, производство товаров)
  3. RETAIL объекты для розничной торговли ( магазины, салоны)
  4. MULTIFAMILY многоквартирные здания ( от 4 квартир и больше)

Обычно инвесторы концентрируются на одном виде недвижимости, таким образом познавая  тонкости всего бизнеса. Например в Лос Анджелесе очень популярен Multifamily – это многоквартирные здания, квартиры которых сдаются в аренду.  

Для оценки доходности инвестиционного объекта пользуются показателем CAP rate. 

CAP rate - это ставка капитализации, характеризующий стоимость имущества и количество дохода, которое это самое имущество приносит.  Cap Rate позволяет быстро делать приблизительные сравнения потенциального дохода от инвестиционной недвижимости.

CAP rate = Чистый операционный доход / Цена

 Для примера рассмотрим четырех квартирное здание в самом центре ЛА ( как такого центра ЛА не существует, но есть районы, как этот, которые близки ко всему – даунтауну , магазинам ,школам, садикам, океану). Доходность этого здания CAP rate= 3. Это немного! Но для долгосрочного вложения капитала на 15-20 лет  – это вполне прибыльно, так как за это время стоимость здания поднимется в два раза.  ( Это здание купил дантист, как надежное долгосрочное вложение своих средств :-) ) 

imageimage

 

Другой пример коммерческой недвижимости - это single tenant NNN lease. То есть это объект, в котором один арендатор и он самостоятельно платит все расходы по обслуживанию здания. А хозяин -вы-ежемесячно получаете чистый орерационный доход.

Например, ресторан фаст фуд – Church's Chiken, который любим многими американцами.  

Где: Hinesville, GA (город населением 30 тысяч в шатате Georgia)

  • Стоимость: 712,000$
  • 1999 года
  • 25 соток - размер участка
  • 48,000$ - ежегодная аренда
  • Cap Rate = 48,000/712,000 = 6.75%

imageScreen Shot 2018-09-30 at 10.14.24 AM_1

Помимо ресторанов фаст фуд есть и другие предложения -  банки, магазины розничной торговли, медицинские офисы.  Выбор объектов весьма разнообразен. Чтобы получить более подробную информацию, свяжитесь со мной по email.

UP