Риски при покупке недвижимости в США

Blog

Какие риски существуют при покупке недвижимости в США и что нужно знать о процедуре заключения сделки купли-продажи

Покупка недвижимости в Соединённых Штатах Америки привлекает многих наших соотечественников, прежде всего, как возможность выгодного вложения капитала. Однако процедура приобретения жилых или коммерческих объектов характеризуется определённой спецификой. Стоит понимать, что при покупке недвижимости в США риски и проблемы действительно возможны, особенно для иностранных граждан. Чтобы понимать, какие подводные камни существуют, стоит рассмотреть основные нюансы процедуры приобретения объектов в Штатах.

Важно! В первую очередь уточнения заслуживает тот факт, что сделки, связанные с недвижимостью, регулируются в большей степени не федеральными законами, а регламентом каждого отдельного штата и их судебной практикой. Поэтому порядок заключения процедуры в регионах существенно отличается.

Особенности составления договора

Сделки о купле или продаже объектов в Соединённых Штатах обязательно заключаются при содействии юристов. Все документы, права и притязания тщательно проверяются.

Как правило, продавец и покупатель сотрудничают с брокером. Такая схема помогает им найти друг друга, согласовать предварительную цену. После соглашения в основных моментах каждая сторона обращается к юристам, которые и ведут сделку до завершения. Уже на этом этапе процедуры приобретения недвижимости в США могут возникнуть первые проблемы.

Риски с юридической стороны

Основным документом, которые проверяется перед заключением сделки купли-продажи, является право собственности. Особое внимание уделяется его чистоте. Во многих штатах Северной Америки, процедура регистрации сделок с покупкой недвижимости начала практиковаться не так давно. Не всегда заключение договоров проводилось централизованно. Поэтому до сих пор на территории большинства регионов имеются объекты, регистрация которых была выполнена с серьёзными нарушениями.

Интересно. Даже если сделка была неправильно оформлена несколько десятков лет назад (предками, к примеру), то допущенные ошибки могут послужить причиной для судебной тяжбы в настоящее время.

Юридические риски могут проявиться и вследствие таких ситуаций:

  1. Двойной регистрации.
  2. При спорах наследников.
  3. Требований налоговых структур.

За период проверки чистоты прав и истории недвижимости, юристы внимательно проверяют эти аспекты. К продаже допускаются объекты, не замеченные ни в одной спорной ситуации.

Что нужно знать ещё о специфике процедуры покупки недвижимости в США? Проблема может возникнуть и на почве того, что в Штатах официально признаны разные виды собственности. В частности, это касается наследственных объектов, которые переходят от поколения к поколению. Тот или иной вид собственности даёт разный объём прав действующему владельцу. В этом случае проверка юристов будет направлена на то, чтобы удостовериться, не превышает ли собственник допустимых полномочий.

Нюансы заключения сделки

При покупке недвижимости в США стоит учитывать и специфику оплаты услуг брокера. Их оплачивают обе стороны: продавец и покупатель. В среднем комиссия посреднику составляет 12% от суммы сделки. Обычно затраты на услуги делятся пополам между участниками соглашения о купле-продаже недвижимости. Но допускаются также и другое процентное соотношение расходов на оплату работы брокера.

После подписания договора следует процесс передачи депозита от покупателя к юристу продавца. Обычно эта сумма составляет 10% от стоимости недвижимости.

Важно! От момента подписания договора и до закрытия сделки проходит определённый срок (от 4 до 8 недель). За это время юристы проверяют чистоту прав продавца на владение имуществом, который лишается возможности на протяжении этого периода заключать иные сделки. Покупатель заказывает технический осмотр и экспертизу недвижимости.

Обращаем внимание на потенциальные риски

Как обезопасить себя от дополнительных проблем при покупке недвижимости в США? Помимо рисков по юридической части, покупателю важно заказать экспертную оценку технического состояния недвижимости. Исследованию подлежат:

  • крыша;
  • фундамент;
  • канализационные коммуникации;
  • санитарно-гигиеническая обстановка.

Важно! Владелец несёт ответственность за причинённый ущерб, причиной которого стало неудовлетворительное техническое состояние недвижимости. Например, прогнившие ступени могут стать причиной травмы почтальона или старое дерево на участке несёт потенциальную угрозу здоровью прохожих (в случае падения).

Чтобы избежать риска судебных разбирательств, важно привести территорию и саму недвижимость в состояние, регламентированное правилами безопасности. Именно на выявление подобных проблем и направлена процедура технической экспертизы.

Финансовые риски

Перед покупкой недвижимости в США нужно просчитать все расходы. Проблема в том, что обычно цена на объект указана без налоговых сборов. Они разделяются на федеральные и региональные.

Важно! В каждом штате размер ставки отчислений в казну отличается. На размер налога влияет и тип недвижимости, её целевое назначение.

Ещё стоит учитывать устав кооператива или кондоминиума (если покупается жилая недвижимость). Нередко внутренний регламент предусматривает дополнительную плату за переход прав собственности к новому владельцу.

Интересно. Подобные сборы существуют не везде, а их размер может отличаться в зависимости от престижности объекта и района, где он расположен.

В заключение стоит отметить, что предупредить возможные риски, связанные с покупкой недвижимости в США, можно, если доверить ведение этой процедуры компетентному лицу. Самостоятельно справиться, не зная тонкостей федерального и регионального законодательства, просто невозможно. Проблемы и риски могут подстерегать покупателя на любом этапе: от выбора объекта, до получения разрешения на покупку недвижимости.

Оставьте свой комментарий
UP